À partir de combien de portes faire affaire avec un gestionnaire d’immeuble devient rentable ?

La règle générale :

• À partir de 8 à 12 logements, la question se pose sérieusement.

• À partir de 20 portes, la grande majorité des investisseurs considèrent la gestion externe, car le volume justifie pleinement les frais.

• À 50 portes et plus, la gestion devient pratiquement incontournable, à moins d’être gestionnaire de métier.

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🔍 Facteurs détaillés à considérer :

1. 🚪 Nombre de portes VS type d’immeuble

• Plex (2 à 5 logements) : La majorité gèrent eux-mêmes. Les frais fixes de gestion mangeraient trop la marge.

• 6 à 12 logements : Le seuil où les frais de gestion deviennent envisageables, surtout si l’immeuble est à distance ou si le propriétaire veut se libérer de temps.

• 12 à 24 portes : Généralement rentable avec un gestionnaire, surtout si les immeubles sont regroupés.

• 25 à 50 portes : La plupart délèguent à un gestionnaire ou embauchent un employé à temps partiel.

• 50+ portes : Gestion professionnelle quasi systématique ou embauche interne d’un gestionnaire salarié.

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2. 💸 Coût des services de gestion

• Frais mensuels : En général entre 5 % et 10 % des revenus bruts.

• Inclut généralement :

  • Perception des loyers

  • Gestion des appels des locataires

  • Coordination des réparations et entretiens

  • Gestion des avis, renouvellements et augmentations

• Services optionnels (facturés en extra) :

  • Location des unités vacantes (souvent 50 % à 100 % d’un mois de loyer)

  • Gestion des rénovations majeures

  • Gestion juridique (expulsions, litiges)

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3. 📊 Calcul type de rentabilité avec gestionnaire

👉 Résultat : Dès 12 à 20 logements, les frais de gestion deviennent une dépense raisonnable par rapport aux gains et au temps libéré.

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4. 🕑 Le facteur temps

• 1 à 6 logements : 5 à 10 heures par mois.

• 10 à 20 logements : 15 à 30 heures par mois, selon le roulement, les réparations et la complexité.

• 20 à 50 portes : 30 à 60 heures par mois. À ce stade, c’est presque un emploi à temps partiel.

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5. 🚗 Distance géographique

• Plus les immeubles sont éloignés, plus la gestion devient complexe. Un propriétaire avec 6 logements dispersés dans 3 villes peut avoir plus de contraintes qu’un autre avec 12 logements dans le même édifice.

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🔥 Avantages de déléguer la gestion

• Libération de temps

• Moins de stress

• Meilleure gestion des délais légaux (exemple : hausses de loyer, avis, régie du logement)

• Accès à un réseau d’entrepreneurs à tarif préférentiel

• Moins d’implication émotionnelle dans les conflits ou les situations délicates

⚠️ Inconvénients

• Coût (5 à 10 % des revenus bruts)

• Perte partielle de contrôle

• Certains gestionnaires sont meilleurs que d’autres : bien choisir est essentiel.

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💡 Astuce stratégique :

• Plusieurs propriétaires embauchent un assistant à la pige ou un concierge résident à partir de 10-15 logements, ce qui réduit le coût comparé à une firme complète de gestion tout en déléguant les tâches courantes (entretien, petites réparations, remise des avis).

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📌 Conclusion simplifiée :